Mieterforum II/2026 13 ::: Stadt im Wandel „Eine Genossenschaft soll nicht Gewinn maximieren, sondern den Nutzen ihrer Mitglieder. Dafür braucht sie andere Methoden als ein gewöhnliches Wohnungsunternehmen – und genau dieses Bewusstsein fehlt in vielen Genossenschaften“, erklärt Frank Giebel. Wer eine Genossenschaft wie ein renditeorientiertes Unternehmen rechne, lande zwangsläufig bei marktnahen Entgelten. Drei Wege, ein Entgelt zu berechnen Kamphausen und Giebel stellten drei Verfahren gegenüber, mit denen Genossenschaften die Höhe ihrer Nutzungsentgelte festlegen. Erstens: Die Orientierung am Mietspiegel, bei der schlicht auf die durchschnittlichen Marktpreise in der näheren Umgebung geschaut wird. Zweitens: das System der Wohnwertmiete, das zwar zusätzlich Kriterien wie Ausstattung, Umfeld oder Verkehrsanbindung anwendet, in der Praxis aber dennoch an den Mietspiegel gekoppelt ist. Und drittens: das kostendeckende Nutzungsentgelt, auch Kostenmiete genannt. Es errechnet das Nutzungsentgelt allein aus den Bau- und Unterhaltskosten der einzelnen Wohnung. Nur über diesen Weg lassen sich Wohnungen so günstig wie möglich anbieten. Die verborgenen Stellschrauben Die Referenten zeigten anhand von zwei Beispielen, wie sehr das Ergebnis von einzelnen Annahmen abhängt. Erstens die Eigenkapitalverzinsung: Oft wird argumentiert, das eingesetzte Eigenkapital müsse – wie am Kapitalmarkt – verzinst werden. Doch eine Genossenschaft darf ihr Kapital gar nicht frei anlegen. „Einen hohen Eigenkapitalzins anzusetzen, treibt vor allem die Entgelte in die Höhe“, sagt Kamphausen. Aus Mitgliedersicht hingegen müsse dieser Zins so niedrig wie möglich sein. Zweitens die Abschreibungsdauer: Je kürzer sie angesetzt wird, desto höher das Entgelt. Eine realistische Nutzungsdauer – bei Neubauten heute etwa 100 Jahre – würde die Kosten deutlich senken. Jedes Ziel bekommt ein Preisschild Aus dieser Analyse leiteten Kamphausen und Giebel ihren eigentlichen Vorschlag ab: volle Transparenz. Statt Expansion oder Modernisierungs-Vorsorge über hohe Zinsen oder kurze Abschreibung mitzufinanzieren, solle jede Position offen in der Kalkulation auftauchen. „Jedes Ziel sollte ein Preisschild bekommen. Dann können die Mitglieder entscheiden, was sie sich leisten wollen – und was nicht“, so Kamphausen. Wollen die Mitglieder eine umfangreiche Umgestaltung des Wohnumfelds oder einen Neubau quersubventionieren, dann eben sichtbar und transparent, mit eigenem Preis. Die Referenten schlugen ein Verfahren nach dem Vorbild von Bürgerräten vor: Eine per Los bestimmte Arbeitsgruppe von Mitgliedern erarbeitet Ziele und Berechnungsmethode, die danach von der Mitglieder- oder Vertreterversammlung diskutiert und zur Abstimmung gestellt werden. Kein Selbstläufer Dass ihr Modell herausfordernd und keinesfalls ein Selbstläufer sei, verschwiegen Giebel und Kamphausen nicht. Kostendeckende Entgelte sind anspruchsvoller zu ermitteln, der Erklärungsbedarf steigt und der rechtliche Rahmen für die Erhöhung von Nutzungsentgelten muss weiterhin beachtet werden. Der Gewinn dafür: Kostensenkungspotenziale werden sichtbar, die Nutzungskosten bleiben unabhängig von den Bewegungen am Wohnungsmarkt und die Mitglieder beginnen, den Kurs ihrer Genossenschaft mitzubestimmen. Für Genossenschaftsmitglieder liegt darin die eigentliche Kernbotschaft. Sie sind keine Kund:innen oder Mieter:innen. Sie sind Miteigentümer:innen, die sich einbringen und mitgestalten dürfen. Der Weg ist herausfordernd, aber der Mieterverein Dortmund und die Initiative „Genossenschaft von unten“ unterstützen Interessierte. Denn eine Genossenschaft lebt, anders als ein Wohnungskonzern, von der Beteiligung ihrer Mitglieder. (mik) Die Dokumentation des 2. Alternativen Genossenschaftskongresses, inklusive der detaillierteren Ausarbeitung zum kostendeckenden Nutzungsentgelt kann unter www.gvu-dortmund.de eingesehen werden.
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