Mieterforum IV/2025 10 ::: Mietrecht Vorsicht bei zu teurer Untervermietung Der Fall In Berlin mietete ein Wirtschaftsingenieur eine 65 m² große Wohnung für 460 Euro im Monat. Da er länger im Ausland zu tun hatte, vermietete er die Wohnung unter. Dabei verlangte er von der Untermieterin monatlich 962 Euro. Gemäß der Mietpreisbremse wären höchstens 748 Euro zulässig gewesen. Zur Begründung dieses „Aufschlages“ zu seiner eigenen Miete trug er vor, die Wohnung sei sehr gut ausgestattet, mit hochwertigen, teils selbstgebauten Möbeln, Fernseher, Soundanlage, Geschirrspüler und Waschmaschine. Zudem hätten die Untermieter zwei Fahrräder nutzen können. Als die Vermieterin von der Untervermietung und der hohen Untermiete erfuhr, kündigte sie das Mietverhältnis ordentlich und verklagte den Mieter auf Räumung. Das Urteil Nach unterschiedlichen Urteilen in den unteren Instanzen musste der Bundesgerichtshof abschließend entscheiden. Nach dem Gesetz haben Mieter:innen einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermietenden, wenn sie einen Teil des Wohnraums untervermieten. Es reicht, wenn nach Abschluss des Vertrages ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht. Nach der Rechtsprechung genügen da- für einleuchtende wirtschaftliche und persönliche Gründe, dazu zählt auch die Reduzierung der Wohnkosten durch Untervermietung. Die Wohnung muss selbst nach der Untervermietung nicht weiter bewohnt bleiben. Es reicht, wenn ein Zimmer oder sogar nur ein Schlüssel behalten wird. (BGH, Urt. v. 27.9.2023, VIII ZR 88/22). Eine Untervermietung kann im Einzelfall somit zur Entlastung der hohen eigenen Wohnkosten führen. So gesehen war der Ingenieur grundsätzlich berechtigt, die Wohnung unterzuvermieten. Sein Problem war: Die verlangte Untermiete betrug gut das Doppelte der eigenen Miete. Die Untervermietung erfolgte also mit erheblichem Gewinn. Ob und unter welchen Voraussetzungen finanzielle Gewinne durch eine Untervermietung erzielt werden dürfen, war bislang höchstrichterlich nicht geklärt. Die Untervermietung soll Mieter:innen entlasten und eigene Kosten verringern, stellte der BGB nunmehr fest. Sinn und Zweck von Untervermietungen sei im Grunde, dass Mieter:innen die Wohnung halten können, z.B. während eines Auslandaufenthaltes. Zudem war der Zuschlag wie bereits die Vorinstanz geurteilt hatte, unverhältnismäßig hoch. Die Vermieterin wurde auch nicht an den höheren Mieteinnahmen beteiligt. Die Gründe des Untervermieters für seinen Zuschlag nahm ihm das Gericht nicht ab. Das Fazit In der mündlichen Verhandlung vor dem VIII. Zivilsenat des BGH lies das Gericht keinen Zweifel daran, dass die Gewinnerzielung kein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung ist. Wer durch überhöhte Untermieten Gewinn erzielen will, überschreitet den Rahmen des zulässigen Gebrauchs seiner Wohnung. In diesen Fällen liegt eine der Gewinnerzielung dienende gewerbliche Tätigkeit vor, die Vermietende nicht erlauben müssen. Eine nicht genehmigte Untervermietung berechtigt dann regelmäßig zur Kündigung, wie bereits die Vorinstanz entschieden hatte. Da das Gericht noch einige Details klären will, erfolgt das endgültige Urteil erst Ende Januar 2026. BGH VIII ZR 228/23 Praktische Tipps zur Untervermietung Wer untervermieten will, sollte Vermieter:- innen vorher schriftlich und mit Begründung um Erlaubnis bitten. Dafür sollte am besten das Gespräch gesucht werden. Ein berechtigtes Interesse besteht z.B. bei vorübergehender Abwesenheit oder wenn die Wohnung zur (teilweisen) Deckung der Miete untervermietet werden muss. Wer ohne ausreichende Gründe oder gar um Gewinn zu erzielen, ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert die Kündigung und den Verlust der Wohnung. (mag) Neues aus Karlsruhe Aktuelle Entscheidungen des BGH
RkJQdWJsaXNoZXIy NDcxMjk=