Mieterforum I/2023 4 ::: Aktuell Mietrechtliche Tipps für Mieterinnen und Mieter Der neue Mietspiegel wurde vom Amt für Wohnen der Stadt Dortmund erstellt. Mitgewirkt haben der Arbeitskreis Mietspiegel und ein beauftragtes Forschungsinstitut. Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. ist als Interessenverband der Mieterinnen und Mieter ebenfalls beteiligt. Der Mieterverein Dortmund stimmte dem neuen Mietspiegel abschließend zu. Vorausgegangenen war eine Kontroverse über den passenderen zugrunde zu legenden Mittelwert. Durch die Zustimmung konnte der Mietspiegel zustande kommen und für Mieter:innen nachteilige Mieterhöhungsmöglichkeiten, wie Begründungen über Vergleichswohnungen, ausgeschlossen werden. Da es sich um eine Neuerstellung handelt, kommt es zu einer Reihe von Verschiebungen im Mietspiegel, auch wenn das Grundgerüst gleich geblieben ist. Für die meisten Baualtersklassen steigen die Preise weiter an. Bei einigen ist der Mittelwert aber auch konstant geblieben oder leicht gesunken. Außerdem sind Zu- und Abschläge weggefallen, weil sie statistisch nicht mehr nachweisbar sind. Dazu gehören z.B. Heizungsmodernisierungen, bei denen nicht auch die Heizungsrohre zwischen Kessel und Heizkörper ausgetauscht wurden. Andere Abschläge zugunsten der Mieter:innen sind dagegen erstmals im Mietspiegel vertreten, wie eine fehlende Neuer Mietspiegel Steigerung in vielen Fällen Seit Februar hat Dortmund einen neuen Mietspiegel. Er hat eine Laufzeit vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2024. Dafür wurden die Neuvertragsmieten und Mieterhöhungen der letzten sechs Jahre im Rahmen einer repräsentativen Erhebung nach den gesetzlichen Vorgaben ausgewertet. Den neuen Mietspiegel finden Sie auf den folgenden Seiten. Mieterhöhungen müssen begründet werden Grundsätzlich gilt, dass eine Mieterhöhung immer begründet werden muss. Als Begründung kommt entweder der Hinweis auf den aktuellen (qualifizierten) Mietspiegel (§ 558 BGB) oder auf eine vorangegangene Modernisierung (§ 559 BGB) in Frage. Ansonsten besteht keine Verpflichtung, einer anderweitig begründeten Mieterhöhung zuzustimmen oder diese zu zahlen. Auch der neue Dortmunder Mietspiegel 2023 und 2024 ist ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel. Er ist daher für Mieterhöhungen bis zum 31.12.2024 verbindlich. Prüfung von Zu- und Abschlägen Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter:innen prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Ausstattungs- und Modernisierungszuschläge vorsieht. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme des Vermieters reicht hierfür aus. Das Baualter einer Wohnung und der Zeitpunkt der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme sind zu prüfen. Im Rahmen der Neuaufstellung sind neue Abschläge zugunsten der Mieter:innen hinzugekommen. Zu prüfen ist, ob diese wirklich berücksichtigt wurden. Dies sind insbesondere: • eine fehlende Gegensprechanlage • elektrischer Durchlauferhitzer oder Boiler • ob es sich um eine Souterrainwohnung handelt • gefangene Räume (Wohnraum kann nicht über Flur, nur durch anderen Wohnraum erreicht werden) • Versorgung mit Fernwärme Richtige Einordnung in der Spanne (Mittelwert) Mieter:innen müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb der Preisspanne einer Baualtersklasse richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Mittelwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen und zu begründeten Ausnahmefällen abzuweichen sein und muss im Mieterhöhungsschreiben begründet werden. Zusätzlich gilt die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 %, um die sich Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren höchstens erhöhen dürfen. Umso wichtiger ist, dass der Mietspiegel sowie Erläuterungen und Berechnungshilfen für Betroffene zugänglich sind. Der Mieterverein Dortmund bietet diese an.
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